รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า เก่าๆให้สวยใหม่

รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า

แฟลต บ้านพัก ที่อยากต่อเติมปรับปรุงซ่อมแซม ต้องอ่านบทความนี้ รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า หลายชั้น ที่สภาพเก่าทรุดโทรม ใเห้สวยใหม่ สำหรับคนงบน้อยทำเอง

สำหรับใครที่ต้องการประกอบกิจการทำหอพัก อพาร์ทเม้นท์ ปล่อยเช่า บทความนี้คงจะกลายเป็นเพื่อนคู่คิดชั้นดีที่จะช่วยทำให้คุณได้รับความคุ้มค่าในการเริ่มต้นประกอบกิจการหอพักอย่างแน่นอน

เนื่องจากคำถามที่หลายๆ คน สงสัยว่าแท้ที่จริงแล้วการซื้อหอพักเก่ามารีโนเวทใหม่กับการสร้างหอพักใหม่ไปเลยแบบไหนมันจะดีกว่ากัน ซึ่งอันดับแรกเราต้องขอบอกก่อนเลยว่าทั้งการรีโนเวทหอพักและการสร้างหอพักใหม่ต่างมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับปัจจัยของผู้ประกอบการเป็นหลัก

แต่ปัจจัยที่ว่านั้นจะมีอะไรบ้าง เราไปพิจารณาและหาคำตอบพร้อมๆ กันเลย

 

รีโนเวท บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว กับ UREBUILD

  • ออกแบบ NewDesign จากไลฟ์สไตล์ของคุณ สร้างบ้าน รีโนเวทบ้าน ตกแต่งภายใน บริการครบวงจร ดูแลหลังสร้างเสร็จ
  • ควบคุมงานโดยสถาปนิก-วิศวกรมืออาชีพ ออกแบบตามความต้องการของลูกค้า
  • ทีมงานคุณภาพมากประสบการณ์ รับออกแบบ-สร้างบ้าน ดีไซน์เฉพาะคุณ
  • พร้อมดีไซเนอร์ส่วนตัวให้คำปรึกษาตัวต่อตัว เหมาะกับทุกสไตล์ ห้องนอน ห้องครัว ห้องนั่งเล่น

บริการของ UREBUILD >> รับรีโนเวท หาช่างรีโนเวท

 

สารบัญ

 

รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า VS สร้างใหม่ แบบไหนดีกว่ากัน

งบประมาณ

ปัจจัยแรกที่จะช่วยตัดสินว่าคุณควรซื้อหอพักเก่ามารีโนเวทหรือสร้างหอพักขึ้นมาใหม่เลยก็คือ “งบประมาณ” โดยเราจะขออธิบายให้คุณได้เห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้นดังนี้…

การสร้างหอพักขึ้นมาใหม่ – ต้องใช้งบประมาณที่สูงมากพอสมควร เนื่องจากคุณต้องจ่ายทั้งค่าก่อสร้างทั้งหมด(ราคาขึ้นอยู่กับรูปแบบและข้อตกลงของแต่ละช่าง) อีกทั้งยังต้องมีค่าวางระบบน้ำประปา, ระบบไฟฟ้า,ค่าอุปกรณ์ที่เกี่ยวกับสาธารณูปโภค, ค่าตกแต่งภายใน, ค่าตรวจแบบการก่อสร้าง ฯลฯ ที่บอกได้เลยว่างบประมาณของคุณจะต้องหนามากจริงๆ

การรีโนเวทหอพัก สำหรับการรีโนเวทหอพักนั้นจะใช้งบประมาณไม่สูงเท่ากับการสร้างหอพักใหม่ เนื่องจากตัวหอพักมีโครงสร้างของอาคาร, เสา, คาน, ผนัง,ระบบไฟฟ้า, ระบบน้ำประปา ฯลฯ ไว้ให้เรียบร้อยแล้ว ก็เหลือเพียงแค่คุณเข้าไปตกแต่งหรือแปลงโฉมให้หอพักที่แสนเก่ากลับมาสวยงามและน่าอยู่อีกครั้ง

แต่ทั้งนี้ต้องให้สถาปนิกตรวจสอบดูว่าโครงสร้างของตัวอาคารยังสมบูรณ์อยู่หรือไม่ เพราะหากมีการทรุดโทรมมากเกินไป ก็อาจจะทำให้ค่ารีโนเวทบานปลายจนอาจจะเท่ากับการสร้างหอพักใหม่เลยทีเดียว

คู่แข่งโดยรอบ

ทุกๆ การประกอบธุรกิจมักจะมีคู่แข่งอยู่เสมอซึ่งก็รวมไปถึงกิจการหอพัก ดังนั้นก่อนที่คุณจะตัดสินใจรีโนเวทหอพักหรือสร้างหอพักใหม่ ก็ให้คุณไปสำรวจคู่แข่งรอบๆ ว่าตัวหอพักเป็นอย่างไร เพื่อที่จะได้นำมาปรับประยุกต์ใช้ในการตัดสินใจของคุณ อาทิเช่น หอพักในบริเวณโดยรอบส่วนใหญ่เป็นหอพักแบบเก่า คุณก็อาจจะดึงดูดความสนใจจากลูกค้าด้วยการสร้างหอพักขึ้นมาใหม่

แต่หากบริเวณโดยรอบมีแต่หอพักที่พึ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ คุณก็อาจจะทำการรีโนเวทหอพักที่แสนเก่าให้กลับมามีจุดเด่นและเพิ่มเติมโปรโมชั่นที่น่าสนใจเพื่อดึงดูดความสนใจจากลูกค้า เป็นต้น

สภาพโครงสร้างของหอพัก

สำหรับใครที่ซื้อพื้นที่เปล่าสำหรับสร้างหอพักก็ให้คุณข้ามรายละเอียดในข้อนี้ไปได้เลย เนื่องจากปัจจัยข้อที่เรากำลังจะกล่าวถึงนี้จะเน้นไปที่การรีโนเวทหอพักเป็นหลัก โดยถ้าโครงสร้างของตัวอาคารยังแข็งแรง(ต้องตรวจสอบจากสถาปนิกเท่านั้น) คุณก็สามารถเข้าไปรีโนเวทได้เลยทันที

แต่หากหอพักที่คุณซื้อต่อมานั้นมีสภาพผุพัง มีรอยแตกของผนัง มีรอยรั่วของเพดาน หรือโครงสร้างตึกเกิดการทรุดตัว ก็ให้คุณตัดใจทุบทิ้งและสร้างหอพักใหม่ขึ้นมาน่าจะดีที่สุด เพราะหากคุณดันทุรังรีโนเวทหอพักไปทั้งๆ ที่สภาพโครงสร้างอาคารแทบจะรับน้ำหนักไม่ไหวก็อาจจะทำให้เกิดสิ่งที่ไม่คาดคิดได้ในอนาคต

กลุ่มลูกค้า

กลุ่มลูกค้าก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าควรจะรีโนเวทหอพักหรือสร้างหอพักใหม่ อาทิ เช่น ถ้ากลุ่มลูกค้าของคุณเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้ไม่สูงมาก หาเช้ากินค่ำ เน้นความสะดวกสบาย เน้นการพักผ่อนในตอนกลางคืนเป็นหลัก การรีโนเวทหอพักก็อาจจะตอบโจทย์และช่วยให้คุณประหยัดงบประมาณได้มากกว่า

แต่ถ้ากลับกันกลุ่มลูกค้าของคุณเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้ประจำ มี Lifestyle ในแบบฉบับของคุณรุ่นใหม่ การสร้างหอพักก็อาจจะดึงดูดใจกลุ่มลูกค้าได้มากกว่า ดังนั้นให้คุณลองพิจารณาดูว่าบริเวณโดยรอบของหอพักนั้นผู้อาศัยส่วนใหญ่เป็นอย่างไร เพื่อที่จะได้นำข้อมูลมาวิเคราะห์จับทางกลุ่มลูกค้าได้อย่างตรงจุดนั่นเอง

รายละเอียดที่เรากล่าวไปข้างต้นเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าจะรีโนเวทหอพักหรือสร้างหอพักใหม่ดี ทั้งนี้การตัดสินใจทั้งหมดจะสมบูรณ์หากคุณได้ลองนำข้อมูลต่างๆ มาคิดวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วน

และสิ่งที่สำคัญมากที่สุดในการประกอบกิจการหอพักเลยก็คือ สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่ผู้พักอาศัยต้องการ เช่น ที่จอดรถ, เฟอร์นิเจอร์ภายในห้องพัก, ระบบรักษาความปลอดภัย โดยสิ่งต่างๆ เหล่านี้จะช่วยให้หอพักของคุณมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น

ระเบียบในการก่อสร้างอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวมีอะไรบ้าง

การที่เราจะออกแบบอพาร์ทเม้นอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวสักแห่งหนึ่งสิ่งที่ทุกคนจำเป็นต้องรู้ เพื่อให้งานออกแบบและก่อสร้างอพาร์ทเม้น ตึกแถว หรือก่อสร้างอพาร์ทเม้นเป็นไปตามกฎระเบียบและเงื่อนไขที่ทางพระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนดเอาไว้

ข้อที่1 ห้องแถว,ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์แต่ละคูหา ต้องมีความกว้างโดยวัดระยะตั้งฉากจากแนวศูนย์กลางของเสาด้านหนึ่งไป ยังแนวศูนย์กลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 เมตร มีความลึกของอาคารโดยวัดระยะตั้งฉากกับแนวผนังด้านหน้าชั้นล่าง ไม่น้อยกว่า 4 เมตร และไม่เกิน 24 เมตร มีพื้นที่ชั้นล่างแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร และต้องมีประตูให้คนเข้าออก ได้ทั้งด้านหน้าและด้านหลัง

ข้อที่2 การสร้างห้องแถวหรืออาคารพาณิชย์แต่ละคูหาต้องมีความกว้างโดยวัดระยะตั้งฉากจากแนวศูนย์กลางของเสาด้านหนึ่งไปยังแนวศูนย์กลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 เมตร มีความลึกของอาคารโดยวัดระยะตั้งฉากกับแนวผนังด้านหน้าชั้นล่างไม่น้อย กว่า 4 เมตร และไม่เกิน 24 เมตร และมีพื้นที่ชั้นล่างแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 24 ตารางเมตร

ในกรณีที่ความลึกของอาคารเกิน 16 เมตร ต้องจัดให้มีที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมขึ้นบริเวณหนึ่งที่ระยะระหว่าง 12 เมตรถึง 16 เมตร โดยให้มีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารนั้น

ข้อที่3 การสร้างห้องแถว ตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ จะสร้างต่อเนื่องกันได้ไม่เกินสิบคูหา และมีความยาวของอาคารแถวหนึ่ง ๆ รวมกันไม่เกิน 40 เมตร โดยวัดระหว่างจุดศูนย์กลางของเสาแรกถึงจุดศูนย์กลางของเสาสุดท้าย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของเดียวกัน และใช้โครงสร้างเดียวกันหรือแยกกันก็ตาม

ข้อที่4 การสร้างอาคารพาณิชย์โดยมีรั้วหรือกําแพงกั้นเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะต้องมีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องปาดมุมรั้วหรือกําแพงกั้นเขตนั้น โดยให้ส่วนที่ปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทํามุมกับแนวถนนสาธารณะ เป็นมุมเท่า ๆ กัน

ข้อที่5 ถ้าท่านสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์แล้วสร้างสะพานส่วนบุคคลสําหรับรถยนต์ด้วยต้องมีทางเดินรถกว้างไม่น้อยกว่า 3.50 เมตร และมีส่วนลาดชันไม่เกิน 10 ใน 100 สะพานที่ใช้เป็นทางสาธารณะสําหรับรถยนต์ต้องมีทางเดินรถกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร มีส่วนลาดชันไม่เกิน 8 ใน 100 มีทางเท้าสองข้างกว้างข้างละไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร

เว้นแต่สะพานที่สร้างสําหรับรถยนต์โดยเฉพาะจะไม่มีทางเท้าก็ได้ และมีราวสะพานที่มั่นคงแข็งแรงยาวตลอดตัวสะพานสองข้างด้วย

ข้อที่6 ห้องแถว ตึกแถว หรือหรืออาคารพาณิชย์ที่สร้างติดต่อกัน ให้มีผนังกันไฟทุกระยะไม่เกินห้าคูหา ผนังกันไฟต้องสร้าง ต่อเนื่องจากพื้นดินจนถึงระดับดาดฟ้าที่สร้างด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ กรณีที่เป็นหลังคาสร้างด้วยวัสดุไม่ทนไฟให้มีผนัง กันไฟสูงเหนือหลังคาไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร ตามความลาดของหลังคา

ข้อที่7 การสร้างตึกแถวห้องแถวหรืออาคารพาณิชย์ อีกสิ่งที่จำเป็นคือขนาดห้องของตึกแถวนั้นๆรวมถึงระเบียงนอกห้องด้วย ต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 20.00 ตร.ม

ทั้งหมดทั้งมวลเป็นข้อบังคับเบื้องต้นที่ทางเราได้นำข้อมูลที่หามาได้เพื่อแจ้งให้กับลูกค้าทราบ เพื่อที่วันนึงลูกค้าอยากจะสร้างตึกแถวอพาร์ทเม้นท์หรืออาคารพาณิชย์ นี่อาจจะเป็นข้อมูลเบื้องต้นที่ลูกค้าจำเป็นจะต้องรู้ไว้ร่วงหน้า เพื่อที่งานก่อสร้างอาคารพาณิชย์

ของท่านเป็นไปตามข้อกำหนด หรือกฎระเบียบของการสร้างตึกแถว อีกเรื่องที่สำคัญคงเลี่ยงไม่ได้คือการหาผู้รับเหมาที่มีความชำนานในการสร้างตึกแถวหรือสร้างอาคารพาณิชย์ ถ้ามีผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์และทำงานในระบบเทิร์นคีย์เขาก็จะมีความรู้ความสามารถเพียงพอ ทั้งงานออกแบบอาคารพาณิชย์ ออกแบบตึกแถว หรือออกแบบอพาร์ทเม้นท์ รวมก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ตึกแถว อพาร์ทเม้นท์ ก็จะทำให้งานของท่านลุล่วงและเสร็จงานในระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้

 

รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ ห้องพัก ห้องเช่า เก่าๆ อย่างไรให้เหมือนใหม่

รีดนเวทหอพัก

เรามาดูวิธีการรีโนเวทอพาร์ทเม้นเก่าๆเพื่อรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ให้เหมือนใหม่ดีกว่า หลักการก็ไม่มีอะไรมากซึ่งก็เป็นแนวทางเดียวกับการรีโนเวทบ้านนั้นละครับ หรือไกล้เคียงกันเลยด้วยซ้ำ

แต่อาจจำเป็นต้องมีการคำนวนเชิงวิศวกรด้วยเพราะการรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์เป็นโครงสร้างที่เป็นตึกสูงเพราะฉะนั้นเราควรให้ทางทีมฝ่ายวิศวกรมาช่วยประเมินร่วมด้วยกับฝ่ายออกแบบภายในหรือทางอินทีเรีย ถ้าสมมุติว่าเราไม่ต้องการที่จะออกแบบภายนอกร่วมด้วยเราก็แค่ประสารงานกับวิศวกรกับทีมออกแบบภายในก็พอ

แต่ถ้าเราจะรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ร่วมด้วยกับกับการแก้ไขหรือรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ในส่วนของภายนอกด้วยเราต้องคำถึงงานสถาปนิกด้วยโดยที่เราต้องขอคำปรึกษาและสอบถามกับทางสถาปนิกด้วยเพื่อให้งานโครงสร้างเชิงสถาปนิกอิงกับหลักวิศวกรได้อย่างเข้ากันได้อย่างลงตัว

หาสไตล์การรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ที่เราชอบ

เรามาดูสไตล์การรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์เก่าๆของเราให้เหมือนใหม่ดีกว่า อาจจะมีหลากหลายวิธีเลยทีเดียวเราควรที่จะวิเคราะและมีการหาข้อมูลก่อนที่เราจะทำการรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ของเรา เพื่อให้งานของเราออกมาได้อย่างใจหวังและสวยงามในแบบฉบับของเรามากที่สุด โดยที่งานไม่ออกมาเละเทะและไม่เป็นที่ถูกใจกับทางลูกค้า

เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าการที่ลูกค้าจะหาอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักที่ไหนสักแห่งเพื่ออยู่อาศัยเป็นแหล่งพักผ่อนหรือย้ายถิ่นฐานมาทำงานในกรุงเทพหรือตัวเมืองก็ตามที เพราะฉะนั้นการออกแบบเพื่อให้รูปลักษณ์สวยงาม จึงเป็นที่จำเป็นสิ่งแรกๆเลยก็ว่าได้เพราะถ้าอพาร์ทเม้นของเราสวยแล้วมีพื้นที่ๆกว้างมากกว่าปกติ อาจจะเพิ่มยอดผุ้อยู่อาศัยให้กับอพาร์ทเม้นของเราไม่มากก็น้อยเลยทีเดียว

เพราะฉะนั้นการที่มีรูปลักษณ์ที่สวยงามจึงเป็นสิ่งจำเป็นและต้องนึกถึงแรกๆเลยก็ว่าได้

หาทำเลที่เหมาะสมและเป็นแหล่งสัญจรดีๆ

เพื่อที่จะรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งอาจจะเป็นที่ๆมีคนพลุกพล่านไม่ว่าจะเป็นแหล่งที่อยู่ใกล้โรงเรียน มหาวิทยาลัยหรือแหล่งที่อยู่ใกล้ๆแหล่งชุมชน เพื่อที่ว่าการที่เราจะรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ของเรานั้นจะเป็นที่ต้องตาต้องใจของใครหลายๆคน ที่ต้องการแหล่งที่อยู่อาศัยหรือแหล่งพักพิง เพื่อที่จะได้เป็นที่พักผ่อนหรือที่อยู่อาศัยในยามเหนื่อยล้าในเวลาหลังเลิกเรียนหรือหลังเลิกงานได้

ถ้าสมมติอพาร์ทเม้นท์ของเรานั้นอยู่ใกล้ที่ทำงาน ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้แหล่งช้อปปิ้งหรือแหล่งชุมชน ก็อาจจะทำให้การเลือกหาสินค้าอุปโภคบริโภคของกินของใช้ง่ายขึ้น ทำให้ไม่จำเป็นต้องใช้เวลาและเสียเวลาไปกับสิ่งเหล่านี้มากขึ้น

รวมถึงความเหนื่อยล้าที่เราเจอมาทั้งวันนั้นจะหายไปในระยะเวลากัน เพราะว่าแหล่งที่อยู่อาศัยหอพัก หรืออพาร์ทเม้นท์เรานั้นอ ยุ่ใกล้แหล่งช้อปปิ้งหรือแหล่งชุมชน นั้นจะทำให้การเดินทางของเรานั้นไม่จำเป็นต้องเดินทางไกล เราจะมีเวลาพักผ่อนในระยะเวลาที่ยาวนานขึ้นมากด้วย

หาผู้รับเหมาที่มีความสามารถและมีประสบการณ์

การที่เราจะสร้างหรือออกแบบอะไรสักอย่างไม่ว่าจะเป็นบ้านที่อยู่อาศัย ธุรกิจ ร้านค้า ร้านอาหาร ตึก ที่โรงแรง โรงงาน หรือแม้กระทั้งการรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ก็เป็นสิ่งที่จำเป็นและสำคัญเช่นกัน

ถ้าเราไม่มีความรู้เลยในเรื่องทั้งงานออกแบบหรือแม้กระทั้งงานก่อสร้างเลย เราก็อาจจะตกเป็นเหยื่อของผู้รับเหมาทั่วๆไปได้ เพราะฉะนั้นการหาข้อมูล หรือการเลือกผู้รับเหมา เพื่อมารีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ของเรา หรือออกแบบอพาร์ทเม้นท์ของเรานั้น จึงจำเป็นอันดับต้นๆเลยก็ว่าได้

การหาผู้รับเหมาที่ดีมีคุณภาพนั้นเราควรต้องดูข้อมูลให้รอบคอบและควรดูผลงานก่อน และควรหาผู้รับเหมาหลายๆที่แล้วก็เอามาเปรียบเทียบกัน เพื่อที่เราจะได้รู้ถึงทีมงานและประสบการณ์ที่แน่ชัดของผู้รับเหมาก่อสร้าง หรือบริษัทรับเหมาก่อสร้างนั้นๆ มารีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ของเรา ให้งานออกมาดีและสมบูรณ์มีคุณภาพมากที่สุด

จำเป็นต้องมีทีมงานมากประสบการณ์ ซึ่งจำเป็นต้องมีทั้งทีมงานออกแบบไม่ว่าจะทีมออกแบบภายในหรือออกแบบภายนอกหรือสถาปนิกเอง ซึ่งบริษัทรับเหมาก่อสร้างหรือผู้รับเหมาก่อสร้างนั้นควรที่จะมีทีมงานพวกนี้อยู่ในโครงสร้างของทางบริษัท หรือทีมงานรับเหมาก่อสร้างด้วยเพื่อให้งานออกมาถูกต้องกฎหมายมากที่สุด และการรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ของเรานั้นก็จะได้ไม่ผุพังและเสียหายในระยะเวลาอันใกล้ด้วย

 

รีโนเวทตึกแถว เป็นร้านอาหารร้านค้า

รีโนเวทตึกแถว เป็นร้านค้าร้านอาหาร เป็นงานที่พบได้มาในกรุงเทพฯปริมณฑล และตัวเมืองใหญ่ๆทั่วไป เนื่องจากทำเลที่อยู่ในความหนาแน่นสูงของตัวเมือง ทำให้เข้าใกล้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้มากกว่าชานเมื่องที่มีความหนาแน่นของผู้คนน้อยกว่า บางทีตึกแถวที่อยู่ในเมืองและมีที่จอดรถที่ลูกค้าสามารถจอดรถได้ด้วย ก็จะยิ่งดีและน่าลงทุนมากกว่า

ลูกค้าจึงนิยมหาเช่าตึกแถวเก่าหรือซื้อตึกแถวเก่าเพื่อดัดแปลงเป็นร้านอาหารร้านค้ากันมากมาย แต่การรีโนเวทตึกแถวนั้นไม่ง่ายเลย ผู้ที่ทำได้ต้องเป็นผู้ที่มีประสบการณ์มีความสามารถในงานก่อสร้างอย่างดีในระดับมืออาชีพ เพราะอะไร

1. ถูกจำกัดด้วยกรอบของอาคารเดิมและแคบ

ตึกแถวนั้นมีหน้าไม่กว้างมากนัก ช่วงเสาด้านหน้าอาคารส่วนใหญ่กว้างไม่เกิน 4.5เมตร และยังมีคานส่วนชั้นลอย คานย่อย ช่องใต้บันได ห้องน้ำที่แคบ บ้างก็เป็นตึกแถวต่อเติมชั้นลอยเต็มพื้นที่ การออกแบบบางครั้งต้องย้ายห้องน้ำ รื้อชั้นลอยต่อเติมให้โปร่งขึ้น

สิ่งต่างๆเหล่านี้ต้องมีการวัดระยะที่แน่นอน จดจำตำแหน่งเสาคาน ระยะห่างต่างๆ ให้แม่นยำ เพื่อให้การออกแบบไม่ผิดพลาด ขนาดของอาคารที่แคบนี้ถ้าออกแบบผิดโดยไม่สอดคล้องกับโครงสร้างเดิม การทำงานจริงจะทำการก่อสร้างไม่ได้ ในที่สุดก็ต้องมีการแก้แบบ เสียทั้งเวลาและความสวยงาม

2. มีรอยต่องานเก่าและงานใหม่

ผนังปูนเดิมและผนังปูนใหม่หากทำไม่ดี รอยต่อจะไม่ประสานกันเป็นเนื้อเดียว ส่งผลให้เกิดผลเสีย มีรอยแตก ร่อน ในอนาคตได้ การตกแต่งร้านเมื่อเสร็จแล้วเปิดแล้วพบปัญหาเหล่านี้ จะแก้ไขก็ยากแล้วเพราะร้านค้าได้เปิดให้บริการแล้ว จะปิดปรับปรุงก็ส่งผลต่อรายได้ของกิจการ

การทำงานของช่างจึงต้องมีความเป็นมืออาชีพ เข้าใจหลักของการรีโนเวทเป็นอย่างดี

3. ระบบสุขาภิบาลเดิมมักใช้งานได้ไม่ดี

ระบบน้ำดี น้ำทิ้ง ตึกแถวเก่า ร้อยละ90 มีปัญหารั่วซึ่มและอุดตัน การแก้ไขปัญหาต้องแก้ให้จบ รวมถึงการเดินระบบใหม่ก็ต้องมีการเทสทดสอบอย่างดีให้ของเก่าและใหม่ใช้งานร่วมกันได้ หากเกิดปัญหาหลังร้านเปิดให้บริการแล้ว จะแก้ไขยากและกระทบต่อรายได้ของกิจการได้

4. การทำงานต้องทำได้อย่างรวดเร็ว

เพราะจะมีผลกระทบต่อเพื่อนบ้านใกล้เคียง การทำการรีโนเวทตึกแถวนั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่จะต้องคำนึงถึงเสียงดังจากการทำงานก่อสร้างและตกแต่ง หากการตกแต่งยืดเยื้อเสร็จช้า จะสร้างความไม่พอใจแก่อาคารด้านข้างทั้งซ้ายและขวาได้

ควรทำงานอย่างมืออาชีพ ให้งานเสร็จและจบโดยเร็วที่สุด หากเกิดการร้องเรียนจะต้องมีการหยุดทำงานและมีผลต่อแผนการเปิดร้านได้

5. ต้องคำนึงถึงน้ำหนักและโครงสร้างเดิมเป็นหลัก

การต่อเติมอะไรลงไปต้องคำนึงถึงน้ำหนักโครงสร้างของอาคารด้วย การติดตั้งบันไดเพิ่ม หรือเพิ่มห้องน้ำชั้นอื่นเพื่อให้บริการลูกค้าได้มากขึ้น เหล่านี้ต้องคำนึงทั้งสิ้น เพราะหากทำไม่ดีจะเกิดรอยร้าวและเป็นผลต่ออาคารได้ การซ่อมแซมภายหลังจากการเปิดร้านไปแล้ว จะสร้างผลเสียหายอย่างมากต่อกิจการในแง่ของรายได้

ด้วยเหตุผลข้างต้นนั้นทำให้การรีโนเวทตึกแถวนั้นยากกว่าอาคารทั่วไปอยู่มาก จึงต้องใช้ทีมงานที่มีประสบการณ์ในการทำงานมาจัดการงานให้ราบรื่น สวยงามและรวดเร็ว กลับกันข้ามหากเลือกทีมงานที่ไม่เป็นมืออาชีพท่านจะเจอกับปัญหาดังนี้

1. ราคาถูกกว่าความเป็นจริง และทำงานไม่เสร็จ

การตีราคางานผิดและด้วยความที่ไม่เป็นมืออาชีพ เมื่อปัญหาจากการทำงานหน้างานมีมากจนผู้รับเหมาสู้ต้นทุนที่สูงไม่ได้ ทำให้ส่วนใหญ่ต้องหยุดทำงานหรือทิ้งงานไป เพราะงานรีโนเวทเป็นงานที่ต้องซ่อมแซมมากในหลายๆส่วนที่จุกจิก ทำให้การส่งงานต้องมีการเก็บงานที่มาก

การเสนอราคาที่ถูกไปกว่าทั่วไปจึงต้องขอให้คิดไว้ก่อนว่าเป็นราคาที่ต้องการงานและไม่รอบคอบ “การได้มาอาจไม่คุ้มกับที่ต้องเสียไป” หรือถึงทำงานจบก็มีงานที่ไม่เรียบร้อยสวยงามเพราะถูกจำกัดด้วยต้นทุนจึงต้องใช้วัสดุเกรดต่ำ

2. การออกแบบที่ไม่สามารถสร้างได้จริงติดโครงสร้างเดิม

ต้องปรับแก้หน้างานบ่อยทำให้งานช้า การออกแบบอย่างไม่เป็นมืออาชีพ เมื่อมีการลงงานแล้ว ไม่สามารถทำงานได้ก็ต้องมีการย้อนกลับมาแก้ไขแบบใหม่ ทำให้การทำงานต้องช้าลง เมื่อการทำงานช้าลงแล้ว แผนการเปิดร้านก็ต้องเลื่อนออกไป ทำให้แทนที่จะเปิดร้านทำกำไรได้ กลับต้องสูญเสียรายได้ที่ควรได้ไป

3. มีปัญหาเรื่องการเดินระบบสุขาภิบาล

เมื่อการเดินระบบสุขาภิบาลไม่ทดสอบเทสแรงดันน้ำ ของเก่าต่อเข้าของใหม่ หรือเดินผิดพลาด ย่อมทำให้ต้องแก้ไขงาน หากยังอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างตกแต่ง การแก้ไขงานอาจทำให้การส่งมอบงานต้องล่าช้าออกไป แต่ถ้าปัญหาเกิดขึ้นหลังจากเปิดร้านแล้ว การแก้ไขจะทำได้ยาก และต้องสูญเสียรายได้ไปอีกมากเลยทีเดียว

4. มีปัญหากับเพื่อนบ้านที่อยู่ติดกัน

เมื่อการส่งงานต้องเลื่อนออกไปจากการทำงานช้าที่ต้องแก้ไขงานบ่อยจากความไม่ชำนาญ ย่อมมีผลต่อเพื่อนบ้านแน่นอน จากเสียงที่ดังยาวนานขึ้น ปัญหานี้เกิดขึ้นบ่อยมากๆ จึงควรต้องทำงานให้เสร็จโดยเร็ว เพื่อป้องกันการร้องเรียนที่อาจจะเกิดขึ้นได้

5. งานที่ได้ไม่ตอบสนองความต้องการอย่างแท้จริง

การออกแบบที่ไม่เป็นมืออาชีพ ทำให้ความต้องการที่ควรจะได้กลับไม่ได้ และการได้รับมอบงานก่อสร้างตกแต่งจริง ที่ไม่เหมือนกับการนำเสนองานในตอนแรก3D ทำให้ความสวยงามลดลงจากรายการวัสดุที่ไม่ตรงและการปรับแก้ไขหน้างาน ทำให้งานจริงไม่ตรงกับที่ตั้งใจไว้

จากสิ่งต่างๆเหล่านี้ “เสียมากกว่าได้” และการลงทุนเปิดร้านอาหารร้านค้าซึ่งเป็นธุรกิจเชิงพาณิชย์นั้น ไม่ไช่ว่าต้องมีความสามารถในการก่อสร้างตกแต่งเท่านั้น แต่ความสามารถในการออกแบบร้านอาหารให้สวยงามโดดเด่นนั้นก็เป็นสิ่งที่สำคัญมาก

เพราะเป็นการตลาดในรูปแบบหนึ่ง ที่สามารถเรียกความสนใจให้ลูกค้าเข้ามาภายในร้านได้ การใช้บริการผู้รับเหมาที่ไม่มีทีมออกแบบที่มีทั้งสถาปนิกและมัณฑนากรจะเป็นการออกแบบที่ “ขาดๆเกินๆ” จะว่าสมบูรณ์ก็ไม่ไช่ สวยก็ไม่เชิง

 

รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า เพื่อปล่อยเช่า

เพราะอพาร์ทเม้นท์ที่เก่าหลายปี ลูกค้าอาจจะน้อยลง ซึ่งลูกค้าไปหาเช่าที่อื่นที่ใหม่กว่านี้ได้ การจะขายหรือปล่อยเช่าก็จะยาก การรีโนเวทจึงเป็นคำตอบที่ดี ที่จะทำให้อพาร์ทเม้นท์เพิ่มมูลค่าได้อย่างดี ดึงลูกค้าเข้าได้ง่ายขึ้น เก็บค่าเช่าที่แพงขึ้นได้

ประเภทของการ รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า

รีโนเวทหอพักสวย

การรีโนเวทโดยทั่วไปนั้น แบ่งออกเป็น 2ประเภทใหญ่ๆ คือ การรีโนเวทใหญ่(รื้อถึงโครงสร้าง) และการรีโนเวทเล็ก(ตกแต่งทั่วไปโดยเน้นทาสีและเปลี่ยนประตูหน้าต่าง)

1. การรีโนเวทใหญ่

เป็นการรีโนเวทโดยความต้องการของเจ้าของคือ ปรับเปลี่ยนใหม่ทั้งอาคาร ให้ทันสมัยโดยประหยัดค่าโครงสร้างไปได้อย่างมาก แต่ก็ยังถูกกว่าสร้างขึ้นใหม่อยู่หลายเท่าตัว ทั้งยังไม่ต้องไปขออนุญาตก่อสร้างใหม่ให้ยุ่งยากอีกด้วย

เหมาะกับเจ้าของเดิมที่ต้องการปรับปรุงและนักธุรกิจที่ซื้อลงทุนและทำให้ใหม่กับโครงสร้างเดิม และต้องการเพิ่มมูลค่าให้ค่าเช่าสูงขึ้นจากเดิม การใช้โครงสร้างเดิมที่ยังแข็งแรงดีและเพิ่มลูกเล่นของอาคารต่างๆเข้าไป เปลี่ยนพื้น ห้องน้ำ ประตูหน้าต่าง ตกแต่งภายนอกและทาสีใหม่ จะทำให้เสมือนได้อาคารใหม่ขึ้นมาในทันที โดยงบประมาณถูกกว่าเป็นเท่าตัว

2. การรีโนเวทเล็ก

เป็นการปรับปรุงให้ใหม่เพียงเพื่อให้ลูกค้าได้คงอยู่กับอพาร์ทเม้นท์ที่สภาพดีโดยไม่ต้องย้ายออกไปไหน ค่าเช่าอาจเท่าเดิมหรือแพงขึ้นเล็กน้อย ส่วนใหญ่จะเน้นที่การทาสีภายนอกและภายในอาคาร ปรับเพิ่มเติมส่วนภายนอกให้ทันสมัยขึ้น แต่ใช้ผนังเดิมพื้นเดิม และอาจเปลี่ยนประตูหน้าต่างใหม่ให้โปร่งและทันสมัยขึ้น

ปัจจัยที่ทำให้ส่วนใหญ่ต้องตัดสินใจรีโนเวทใหม่

1. สภาพที่ผ่านการเปิดใช้มาอย่างยาวนาน ทำให้ทรุดโทรม สีซีด เก่าหมอง ไม่น่าอยู่อาศัย

2. ผู้เช่าน้อยลงเนื่องจากความชำรุดของอาคาร ทำให้รายได้จากค่าเช่าน้อยลง

3. ต้องการอัพค่าเช่าให้สูงขึนโดยทำให้ห้องพักทันสมัยขึ้น

4. นักลงทุน ที่ลงทุนซื้อในราคาถูกและปรับปรุงให้ทันสมัยขึ้นใหม่พร้อมค่าเช่าที่ตั้งให้สูงขึ้น

 

ขั้นตอนการรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า

1. สำรวจความต้องการและวัตถุประสงค์ในการรีโนเวทว่าต้องการทำงานรีโนเวทเพื่อทำให้ใหม่ขึ้นหรือต้องการอัพค่าเช่าเพิ่มขึ้น

2. ติดต่อผู้ชำนาญการ(บริษัทรีโนเวท) มาตรวจสอบเพื่อประเมินโครงสร้างและวัดระยะโดยรวมเพื่อกลับไปออกแบบใหม่ให้ตรงกับความต้องการมากที่สุด

3. สถาปนิกหรือมัณฑนากร ทำการออกแบบแล้วส่งให้ประเมินความต้องการและถูกใจมากที่สุด โดยไม่จำเป็นต้องไปขออนุญาตกับเขตหรือเทศบาลแต่ประการได เนื่องจากเป็นงานปรับปรุงรีโนเวทที่ไม่เกี่ยวกับโครงสร้าง

ระหว่างนี้ควรจัดการแจ้งผู้เช่าให้รับทราบและหาวิธีจัดการห้องรับรองในกรณีมีการปรับปรุงภายในห้องพักของผู้เช่าด้วย

4. เมื่อแบบผ่าน และส่งช่างเข้าตกแต่งรีโนเวทหน้างาน ผู้ออกแบบสถาปนิกหรือมัณฑนากร ต้องให้หมั่นมาตรวจสอบความถูกต้องตามหลักวิศวกรรมและแบบที่ได้ออกแบบไว้

5. ตรวจงานให้ถูกต้องถูกใจ และแจ้งผู้เช่าให้ย้ายกลับมายังห้องเดิมที่ได้ทำขึ้นใหม่พร้อมเงื่อนไขอื่นๆตามสมควร

เพียงเท่านี้อพาร์ทเม้นท์ หอพัก ห้องเช่า เก่าๆ ก็ใหม่สวยงามขึ้นตามความต้องการได้ โดยที่ไม่ต้องก่อสร้างใหม่รวมถึงใช้งบประมาณต่ำกว่าเท่าตัว และเป็นการเพิ่มมูลค่าได้อย่างดีเลยทีเดียว

 

สรุป

การออกแบบ รีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ตึกแถว ให้เป็นที่อยู่อาศัยปล่อยเช่า ร้านค้าร้านอาหาร ส่วนใหญ่ตึกแถวมักจะอยู่ในตัวเมืองที่มีความหนาแน่นของผู้คนสูง แน่นอนว่าคู่แข่งต้องมี และจุดเรียกสายตาลูกค้าจากที่ต่างๆ ก็ย่อมมีอย่างแน่นอน เพราะอย่างนั้นการใช้ทีมออกแบบที่ออกแบบให้ดูโดดเด่นกว่าคู่แข่ง เพื่อผลทางการตลาดเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างมาก

ทำไมต้องใช้ทั้งสถาปนิกและมัณฑนากร

เพราะการออกแบบที่อยู่อาศัยปล่อยเช่า ร้านค้าร้านอาหารนั้น จำเป็นต้องออกแบบภายนอกอาคารด้วย เพื่อให้มีความน่าสนใจและโดดเด่น การใช้มัณฑนากรมาออกแบบภายนอกนั้นเป็นการใช้ความสามารถที่ไม่ตรงจุด เพราะรายการวัสดุตกแต่งภายนอกนั้นเป็นรายการเฉพาะที่สถาปนิกนั้นจะรู้การเลือกใช้วัสดุตกแต่งได้ดีกว่า การทำงานจึงต้องประสานกันเป็นทีมงาน

มีหลายครั้งที่ต้องแก้งานถึงแบบ3D ที่สวยจากการออกแบบ แต่การผลิตงานจริงไม่สามารถทำได้อย่างลงตัว100% หน้างานจริงจึงตกแต่งออกมาไม่สวยงามเท่ากับภาพ3D ดูขาดๆเกิน ขนาดบิดเบี้ยว และวัสดุตกแต่งใช้คนละชนิดกับภาพใน3D ทำให้งานออกมาไม่สวยงามตามที่ตั้งใจไว้

นี่เป็นผลจากการออกแบบที่ไม่ตรวจสอบหน้างานให้ดีก่อนและการเลือกใช้ Material ก่อน Render ภาพไม่เป็นวัสดุที่มีอยู่จริง นี่เป็นความที่ไม่เป็นมืออาชีพทำให้เจ้าของงานได้งานไม่สมกับที่ตั้งใจไว้

จากทั้งหมดที่กล่าวมาเป็นสิ่งที่สำคัญในการเลือกทีมงานที่เป็นมืออาชีพมาทำงานให้ เพราะการรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ตึกแถว ปล่อยเช่า หรือทำเป็นร้านค้าร้านอาหารนั้น สำคัญกว่ารีโนเวทธรรมดาทั่วไป เงินก้อนที่ท่านตั้งไว้ว่าจะลงทุนทำธุรกิจ เมื่อลงทุนแล้วเสียเงินแล้วก็ควรได้รับสิ่งที่คุ้มค่ากว่าการการนำเงินไปให้กับคนที่ไม่เป็นมืออาชีพ เพราะจะเสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลา และเมื่อของเรานั้นไม่โดดเด่นกว่าไปคู่แข่ง การลงทุนก็อาจต้องสูญเปล่า

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *

error: Content is protected !!